La GRL est une assurance de loyer impayé conçue par l'Etat pour garantir les risques locatifs (GRL).

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Loyers impayés : vif débat autour de la GUL (Garantie Universelle des Loyers)

Loyers impayés : vif débat autour de la GUL (Garantie Universelle des Loyers)

 
L'une des mesures phares du projet de loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) défendu par Cécile Duflot est la mise en place d'une assurance loyers impayés obligatoire. Une solution radicale pour permettre aux locataires de s'affranchir de l'obligation de présenter une caution, qui rencontre une forte opposition du côté des propriétaires et des assureurs.

Qu'est-ce que la GUL ?

D'après le projet de loi qui l'institue, la Garantie Universelle des Loyers est un « cautionnement public des contrats de location ». En clair, un organisme public (l'agence de la garantie universelle des loyers, qu'il reste à créer) se porte caution pour le locataire en échange du paiement d'une prime, et s'engage à prendre en charge les loyers en cas de défaillance du locataire.

L'état devient donc assureur, se substituant aux compagnies d'assurance proposant déjà ce type de garantie (GRL ou GLI). Compte tenu de l'ampleur d'un tel dispositif (environ 6,5 millions de logements du parc privé seraient concernés), sa mise en place n'interviendrait qu'au 1er janvier 2016.

A priori, ce système semble être une bonne idée, clarifiant, réglementant et sécurisant les relations entre bailleurs et locataires. Pour autant, assureurs et propriétaires craignent ses effets néfastes, à plusieurs niveaux.

Le coût du dispositif remis en cause

Afin de financer cette garantie, le ministère du Logement table sur un budget annuel de 700 millions d'euros par an financé par une taxe de 2% sur les loyers, payée par les propriétaires et/ou les locataires.

Ce chiffre est d'ores et déjà contesté : la FFSA (Fédération Française des Sociétés d'Assurance) et Galian (un assureur des professionnels de l'immobilier) parlent eux d'au moins 1,5 milliards d'euros par an. Pour arriver à ce chiffre, ils s'appuient sur une estimation du nombre de cas d'impayés à 180 000 par an, et du coût moyen d'un sinistre à 7 000 euros.

D'après la commission des affaires économiques de l'Assemblée Nationale, le taux de sinistralité dans le parc privé s'établit à 2,5% soit un peu plus de 160 000 dossiers par an. Un chiffre un peu plus bas que les hypothèses de la FFSA et de Galian, mais ces organismes prennent en compte, entre autres facteurs, une hausse de la sinistralité due à une certaine déresponsabilisation des locataires.

C'est exactement ce que craint la Chambre des Propriétaires : selon elle, la GUL serait un système « potentiellement explosif, car il est assis sur une déresponsabilisation générale ».

Par ailleurs, Galian insiste sur les coûts inhérents à la création d'une agence publique de grande ampleur, évoquant un « risque de dérapage budgétaire pour l'Etat, en raison des dérives dont le système est porteur » du fait de « la création d'un établissement public gestionnaire, l'embauche de milliers de fonctionnaires et toute une organisation, pour que le relais avec les services sociaux et les commissions chargées de prévenir les expulsions fonctionnent ».

De fait, au-delà du coût de la prise en charge des loyers impayés, il faut aussi compter avec celui des procédures de recouvrement auprès des locataires, souvent longues et dispendieuses. A ce sujet, le président d'ERA Europe François Gagnon a fait part de ses inquiétudes : « les méthodes de recouvrement n'ont pas été précisées : la ministre, pressée par les députés, a fini par imaginer que la mission serait confiée aux directions locales des impôts, dont les moyens ne cessent d'être réduits et qui peinent déjà à s'acquitter de leurs tâches régaliennes ».

Qui va payer ?

C'est évidemment la grande question qui se pose : le dispositif est avant tout perçu comme un nouvel impôt, qui pourrait peser à la fois sur les propriétaires et les locataires.

Même si l'assureur prêche évidemment pour sa paroisse, les remarques de Galian sont tout de même cohérentes : « Ce dispositif aurait donc des répercutions sur le budget des ménages, puisque cette nouvelle taxe sur les loyers de 1,5 à 2 % serait payée, selon la ministre, à part égale par les locataires et les propriétaires. Cette décision augmenterait la fiscalité des ménages et des loyers, à l'exact opposé des objectifs fixés par le gouvernement » alors que le ministre de l'Economie et des Finances Pierre Moscovici a indiqué que le budget 2014 privilégiera les économies de dépenses par rapport aux hausses de prélèvements obligatoires.

Au-delà de ces considérations, la Chambre des Propriétaires craint que les bailleurs ne soient finalement les dindons de la farce, au risque d'achever un marché immobilier déjà bien morose : « comme on ne va pas faire payer les locataires, on va faire payer les propriétaires qui vont se détourner un peu plus de l'investissement locatif ».

Quelles alternatives à la GUL ?

Du côté des assureurs, la solution au problème est toute trouvée : la création d'un dispositif public-privé, afin de combiner la garantie de l'état au savoir-faire d'assureurs déjà habitués à gérer ce type de contrat d'assurance loyers impayés.

Ce qui revient donc à créer... la GRL ! Dont on a bien vu qu'elle avait toutes les peines du monde à s'imposer, les assureurs refusant pour la plupart à s'y engager, et les bailleurs n'en ayant pour beaucoup pas connaissance.

Bref, le débat risque encore d'être très animé au cours des prochains mois...

Lundi 2 septembre 2013
© Source assurance-grl.info

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