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Location : de nouvelles règles

Location : de nouvelles règles

 
Le projet de loi sur les droits des consommateurs, actuellement à l'étude à l'Assemblée Nationale, comporte un important volet logement. Celui-ci établit de nouvelles règles quant aux relations bailleurs-locataires, allant dans le sens d'une plus grande sécurité des locataires.

Deux décisions majeures viennent changer les modalités du contrat de location : l'application de la loi Carrez et la mise en place d'un état des lieux standard.

La loi Carrez

Jusqu'à présent, la loi Carrez s'appliquait seulement aux ventes de logements. Elle va être étendue aux contrats de location, qui devront comporter la mention explicite de la surface habitable du logement. En cas de contestation ultérieure de la part du locataire, si la surface réelle s'avère inférieure d'au moins 5% à celle inscrite sur le bail, le bailleur sera dans l'obligation de revoir son loyer à la baisse, proportionnellement à la différence de surface observée.

L'état des lieux standard

Deuxième avancée significative, le bailleur aura l'obligation de remettre au locataire un exemplaire de l'état des lieux entrant. Ce document devra comporter les signatures du bailleur et de son locataire. Il sera établit selon un modèle standard, dont les détails seront promulgués par décret.

Le projet de loi doit encore faire la navette entre les 2 chambres avant d'être adopté, mais il semble que ses principales dispositions rencontrent une certaine unanimité. Son adoption devrait donc se faire sans heurt.

Mardi 04 Octobre 2011
© Source assurance-grl.info

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Les commentaires

, le 24/03/12 à 21h07

Je réponds également bien tardivement. Merci pour vos commentaires.
La GRL est différente, plus avantageuse pour le bailleur. Comparez bien.
Il est exact qu'en vieillissant, on fatigue mais justement il faut prendre ses précautions. Pour moi la GRL va me permettre quand il y a un gros sinistre de faire réparer par un corps de métier et donc de moins nous fatiguer, de ne pas avoir de grosses "factures" de travaux et d'être indemnisés sans avoir à attendre que le locataire soit poursuivi. Mes revenus locatifs sont ma retraite. Personnellement je vais devoir faire avec, je n'ai pas trouvé mieux. Je suis dans une petite ville et j'aligne mes loyers sur les prix pratiqués dans le même périmètre. Je ne subis pas trop de concurrence et j'ai rarement deux mois de vacances sauf travaux. Il faut dire que je n'ai plus de prêt... Donc à part l'entretien courant, tout étant refait depuis moins de 2 ans, je n'ai pas de frais. J'ai une allure de croisière tranquille et c'est bien pour cela que je complète mon pack tranquilité avec la GRL.
Pour le Quebec : Il vont ou ? Les locataires expulsés en 40 jours ? Sous les ponts ou arnaquer un autre propriétaire ? Et s'ils ont des enfants ? Et si ce n'est pas leur faute s'ils n'ont plus de revenus ? Que propose-t-on au Québec pour ces gens là ?

, le 28/02/12 à 16h09

Madame, je réponds bien tardivement à votre propre réponse. Vous avez une sagesse que je n'ai pas... Je suis d'accord avec vous sur les avantages d'un placement dans la pierre, sinon j'y aurais renoncé depuis longtemps. Vous avez raison aussi en le concevant comme un outil de travail (et à certaines périodes, un travail presque à plein temps, pour la remise en état par exemple). Mais que d'embûches pour le bailleur ! Et ces lois qui changent tout le temps ! Je me vois donc mal, quand j'aurai un certain âge, pouvoir continuer cette gestion. La confier à une agence ? Hors de question. Alors je devrai bien opter pour un placement qui fera moins fructifier mon capital et aura un rendement moindre. Qu'on rééquilibre les rapports entre bailleurs et locataires, l'offre augmentera, les loyers baisseront, donc davantage de personnes se logeront à des prix plus corrects, ce qui évitera, de plus, à un certain nombre, de se retrouver en difficulté de paiement. Je n'approuve pas la mise en place de la GRL. Elle est au même taux que les assurances proposées par des assureurs privés (qui existent depuis bien longtemps et auxquelles je souscris pour chaque bien), et pourtant abondée par l'Etat, c'est à dire par vos impôts, et les miens... Je ne pense pas que le Québec soit inhumain.

, le 11/01/12 à 16h51

C'est bien parce que tous les biens loués sont différents que je fais mes états des lieux "maison" et personnalisés. C'est vrai qu'on a l'impression que le locataire a tous les droits et nous sommes bien démunis face à une trève hivernale ou devant une procédure à rallonge pour expulser un mauvais payeur, ou devant un saccage en profondeur de la chose louée ; c'est pour cela qu'il faut faire un bon état des lieux avec photos et s'assurer de manière à se protéger de ce genre d'évènements.
Vous dites que vous opterez pour des placements sans soucis... Voyons ça n'existe pas...
Ensuite entre placer son argent et le risquer à la Madoff ou autre assurance vie à tout petit rapport ou le faire fructifier sois même en le "travaillant" avec du locatif il y a une grande différence. Avec Madoff vous perdez tout. Avec le locatif les murs sont toujours là... Je trouve la prise de risque plus supportable.
Surtout que le locatif s'autofinance. Vous partez avec un prêt et non un placement ! Et à l'arrivée vous avez capitalisé votre argent emprunté, dans les murs, vous pouvez le récupérer en vendant le bien, et une fois le prêt soldé vous continuez à percevoir une rente constituée par les loyers... Franchement je ne vois pas plus attractif.
Bien sur il faut travailler, un peu quand même. Gérer, veiller au bon entretien, ne pas hésiter à être déficitaire pour améliorer le bien pour en tirer encore plus de bénéfice à l'arrivée...
Le locatif, ce n'est pas un placement c'est un outil de travail, au même titre qu'un fond de commerce ou une entreprise.
Vous vous êtes trompé dans votre choix... Un maçon qui tombe du toit il est mort ou bien amoché, c'est pour cela qu'il est bien sécurisé (harnais de protection) et assurances (maladie et autre prévoyance) Un chirurgien qui fait une erreur et dont le patient décède est couvert par une assurance, il serait impensable, impossible, pour ces professionnels, des travailleurs, d'exercer sans assurances.
Pour nous bailleurs c'est pareil. La GRL est notre assurance, celle dont nous avions besoin pour les "pépins" et l'état des lieux d'entrée est notre harnais de sécurité. C'était épouvantable sans le GRL, hors de prix et pas adapté, et sans état des lieux personnalisé c'était le flou artistique. "c'était neuf !" "neuf comment ?" Op l'état des lieux avec photo et on ne vous demande plus comment c'était, on le voit. Et puis rien ne peut plus vous arriver avec la GRL, votre assureur vous aide immédiatement à vous relever et à repartir, plus de perte d'argent plus de dégradation insupportable, plus de problème de trésorerie ou du moins il est supportable.
Entre nous je préfère qu'on me rende un appart saccagé que tomber d'un toit...
Le locatif c'est pas un placement c'est un travail. D'ailleurs on paye la CSG et le RDS et autres contributions sociales sur nos revenus fonciers, ça veut bien dire ce qui est... Pour les placements sans embrouilles ya Madoff... Personnellement je vis correctement de mon locatif, et depuis que nous avons la GRL c'est comme si nous étions sortis du moyen age... Une quiétude... j'ai atteint la sérénité, Plus de stress...
Et puis je vais vous dire pour le Québec et les expulsions... C'est bien la France, avec la GRL.
J'ai une locataire avec une ado en ce moment, elle galère, elle a eu 6 enfants cette dame, elle est fatiguée. L'appart est nickel, très propre, elle ne paye pas régulièrement son loyer, elle est criblée de vieilles dettes qu'elle traine, elle fait ce qu'elle peut... J'ai fait une déclaration de sinistre et j'ai été payée. La dame est toujours dans les lieux, et je pense qu'elle est mieux là qu'à la rue, parce qu'elle n'est pas arrivée à plus de cinquante ans pour finir sous les ponts... Parce que moi aussi j'ai eu 6 enfants et qu'il m'en reste encore un de 14 ans à charge et que je n'aimerais pas être seule comme elle et au chomage et en danger d'expulsion. Alors le Quebec ? Vive la France, ne changeons rien, restons humains.

, le 06/01/12 à 16h13

Un état des lieux standard, du studio à la maison ? Alors que chaque bien est unique ?
Je suis bailleur depuis plus de vingt-cinq ans. J'apporte un grand soin à la rédaction de mes états des lieux, qui sont un descriptif précis et complet en quatre pages du bien (studio ou deux pièces).
Depuis plusieurs années, je ne loue que des biens dans des résidences neuves, avec des prestations de plus en plus soignées : cuisines équipées notamment, meubles de salle de bains, placards aménagés, tringles et luminaires installés... Comment faire figurer cela sur un état des lieux standard ? Je constate une chose : le bailleur a le droit de demander de moins en moins de justificatifs, de renseignements et de garanties au locataire (notamment un dépôt de garantie réduit à un mois hors charges, même pas de quoi remplacer un seul élément endommagé), mais il doit, lui le bailleur, fournir de plus en plus de documents, de justificatifs, de garanties au locataire ! Par contre, aucune sanction pour le candidat locataire qui présente des faux (cela m'est arrivé), les pires difficultés pour récupérer un appartement occupé par un mauvais payeur (Au Québec, le locataire, dans ce cas, est expulsé au bout quarante jours). En France, c'est l'ère du soupçon pour le bailleur. Ce n'est pas ainsi que l'on encouragera l'investissement locatif, seule solution pourtant pour équilibrer l'offre et la demande. En ce qui me concerne, une fois les défiscalisations finies, je vendrai tous mes biens et j'opterai pour des placements sans soucis.

, le 30/12/11 à 15h02

Je loue des appartements depuis plus de 20 ans. Au fil des années et des sinistres variés : impayés, vandalisme... J'ai perfectionné ma manière de gérer mon locatif. Quand la GRL est sortie j'ai immédiatement assuré tous mes locataires. J'ai également mis en place des supports permettant d'établir des relations de confiance avec mes locataires et mon assureur. Pour mes locataires, j'ai créé (comme le font les HLM) un règlement intérieur ou tout est précisé, par exemple l'interdiction des poêles à pétrole qui sont dangereux pour la santé et "pourrissent" les appartements, et pour que le partenariat entre locataire/propriétaire /assureur soit bien compris et opérationnel je fais des états des lieux très complets, environ une vingtaine de pages : descriptif (description générale, surface des pièces, relevé de compteurs, nombres de clefs, situation), commentaires ( état des lieux détaillé pièce par pièces), photos (avec date, signatures et authentification phographique) les deux dernières pages sont consacrées à l'état des lieux de sortie. Le tout présenté en livret A4 avec couverture et papier photo de qualité. Je compte environ 6 heures de travail, photos, saisie du texte, perforeliage... Je le fais en triple exemplaire, un pour moi, un pour le locataire et un pour l'expert s'il y a des dégradations locatives au départ du locataire. J'explique cela au locataire quand il signe les états de lieux, environ 60 pages (3 exemplaires). L'état des lieux d'entrée doit être comme les contrôles techniques des véhicules : vierge, ou pratiquement vierge, les "défauts" devant être photographiés et répertoriés, il est plus intéressant pour moi qu'il n'y en ai pas. Avant la signature des états des lieux, j'en mets un dans les mains du locataire, j'en prends un autre et je le lis à voix haute, le locataire suit sur son exemplaire, et nous abordons toutes les questions, faisont le tour de l'appartement en même temps que nous lisons ce qui est décrit et le vérifions de visu. Il vaut mieux le lire deux fois même au cas ou. Surtout prendre son temps. Le locataire doit comprendre qu'il va signer quelque chose de grave, qui l'engage, non seulement par rapport au propriétaire mais par rapport à la GRL, car ainsi rédigé et mis en place l'état des lieux d'entrée est enfin "apprécié" à sa juste valeur : un document pouvant être présenté en justice, rien de plus mais rien de moins. Le locataire en prend conscience au fur et à mesure qu'il signe (une soixantaine de fois) et quand vient la phrase magique : "Bon pour authentification photographique" il sait qu'il est responsable de l'état de l'appartement quand il va me le restituer. Je n'hésite pas à lui expliquer, qu'il doit en user normalement, qu'il est normal voire légitime que ce ne soit plus neuf quand il me le rendra, qu'il y a un pourcentage normal d'usure annuel, environ 10%, mais qu'il ne doit pas le saccager sinon il devra en répondre financièrement.
Et voilà... Un état des lieux bien rédigé auquel on a consacré le temps qu'il faut avant de le signer fait la différence. Bien sur cela prend du temps, et les trois exemplaires me reviennent à environ 100 € tout compris : photos, papier, reliure et encre, sans compter mon temps, mais le bénéfice est à la hauteur de l'effort : Vous dormez sur vos deux oreilles car vous êtes assuré et que vous avez donné à votre assureur les moyens de vous défendre et que vous lui permettez grace à cet état des lieux de gagner la procédure, pour le locataire c'est un gage de sérieux et un aide mémoire efficace, il prend son état des lieux et il visualise comment était l'appart à son entrée, croyez moi depuis que je fais des états des lieux de 20 pages, j'ai moins de sinistres, j'ai responsabilisé mes locataires ! Et puis il y a l'expert qui vous gratifie d'un grand sourire quand vous lui donnez un exemplaire, ça lui change la vie à lui aussi.
Fastidieux l'état des lieux ? Non. Que du Bonheur !
Le locataire ne doit jamais entrer dans les lieux tant que l'état des lieux n'est pas signé. Certains ne veulent plus signer après, pensant qu'ils se protègent ainsi, alors qu'il n'en est rien, la Loi dit qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée ils sont réputés avoir eu un appartement en bon état. Il vaut quand même mieux prévenir que guérir, l'état des lieux d'entrée, bien fait, permet aux propriétaires et aux locataires d'avoir des relations saines entre eux. Et protège les uns des abus des autres.
J'espère que vous avez aimé mon commentaire, si vous voulez en savoir plus, je peux vous envoyer par mail un état des lieux, fait avec microsoft publisher, ils sont enregistrés sur mon ordinateur.
Encore Merci pour cet outil de travail que vous nous avez donné, la GRL, j'en suis très satisfaite.
Cordialement.
AMG

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