La GRL est une assurance de loyer impayé conçue par l'Etat pour garantir les risques locatifs (GRL).

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Assurance GRL : plus nécessaire que jamais

Assurance GRL : plus nécessaire que jamais

 
Dans un billet publié par le quotidien économique Les Echos, Henry Buzy-Cazaux, Président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (Groupe IGS, Université professionnelle), s'interroge sur la faible diffusion de l'assurance GRL. Ce dispositif répond pourtant parfaitement aux attentes des bailleurs et des locataires, qui aspirent à davantage de sécurité et de sérénité dans leurs relations.

Fin 2009, le gouvernement lance en grande pompe la Garantie universelle des Risques Locatifs (GRL), version profondément remaniée du vieux Pass-GRL, qui ne convenait plus aux nouvelles réalités du marché locatif et excluait bon nombre de locataires et de bailleurs.

L'objectif était ambitieux : 400 000 souscriptions dès la première année. Un an plus tard, la sanction est sévère, et le secrétaire d'état au Logement Benoist Apparu doit l'avouer du bout des lèvres : seuls un peu plus de 60 000 contrats ont été souscrits en 1 an.

Henry Buzy-Cazaux exprime sa grande déception quant à l'échec de ce dispositif à la mise en place duquel il a pris une part active, mais s'interroge surtout sur ses raisons profondes : « En 2011 la GRL n'a toujours pas sa forme définitive et elle est toujours confidentielle. Une seule équation : 200 000 contrats souscrits par des propriétaires bailleurs . pour 6,5 millions de logements locatifs privés, après trois ans de développement. » (NDLR : M. Buzy-Cazaux cumule l'ancien Pass-GRL et le nouveau dispositif ; ses conclusions restent toutefois exactes).

« Et tout ça pour quoi ? »

M. Buzy-Cazaux pointe en tout premier lieu « une notoriété extrêmement faible, tant auprès des propriétaires bailleurs qu'auprès des locataires ». La faute à une communication qui, après les premières annonces, s'est vite essoufflée. L'État et les partenaires sociaux ont été étrangement peu dynamiques pour promouvoir le produit, et les assureurs n'ont pas fait preuve de beaucoup plus d'enthousiasme pour le distribuer.

Seuls trois d'entre eux ont effectivement signé une convention pour proposer la GRL, et les initiatives de l'État pour remédier à ce faible engouement se sont heurtées à une opposition dont la vivacité contraste singulièrement avec l'apathie de la plupart des assureurs vis-à-vis de la GRL. Comme le souligne Henry Buzy-Cazaux, « quelques parlementaires envisagent de sanctionner fiscalement les assureurs qui refusent obstinément d'entrer dans le système . En attendant, l'amendement sénatorial écrit dans cette intention n'a pas été voté lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2011 : le lobbying des compagnies a été efficace ».

M. Buzy-Cazaux en est donc réduit à espérer que les prochaines échéances électorales changent la donne : « Le Président Sarkozy se rappellera-t-il qu'il avait promis au pays cette garantie pour un accès facilité au logement locatif ? Le Parti Socialiste se rappellera-t-il que Lionel Jospin et Marie-Noëlle Lienemann avaient, avant tous, imaginé cette « couverture logement universelle » ? [...] Je le souhaite vivement, certain que les belles idées ont la vie dure. »

« La période économique révèle qu'on ne peut pas se passer d'une telle garantie »

Pourtant, une assurance loyers impayés ouverte au plus grand nombre, bon marché et s'appuyant sur la caution de l'État est particulièrement appropriée au marché locatif actuel. Selon M. Buzy-Cazaux, « depuis la fin de 2008, les impayés dans le parc locatif privé ont doublé, et ils ont quadruplé dans le parc HLM. » Ce chiffre est à mettre en regard du taux d'équipement des bailleurs en terme d'assurance loyers impayés : « environ 10 % du parc seulement est couvert par une assurance », toutes assurances loyers impayés comprises.

La faiblesse de ce taux pénalise tout le monde : les bailleurs courent le risque de voir leurs revenus locatifs se tarirent, compromettant parfois l'équilibre de leur budget ; et les locataires les plus modestes ne trouvent pas de logements convenables sans cautions solidaires, les bailleurs étant réticents à leur faire confiance.

Il est regrettable que le dispositif GRL ne connaisse pas une plus grande notoriété, ce n'est pourtant pas l'habitude du gouvernement de manquer de communiquer sur ses actions. Encore faudrait-il pour cela une volonté claire de sa part.

Mardi 31 Mai 2011
© Source assurance-grl.info

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, le 06/01/12 à 14h58

Votre article confirme ce que j'ai pu en tant que bailleur comprendre au fil de mes démarches.
J'ai "découvert" la GRL toute seule, sur le net, grâce à une des nombreuses lettres d'information que je reçois et que je lis, (il suffit pas de les recevoir il faut aussi les lire). J'ai des centres d'intérêts, un profil, qui font que tout ce qui concerne mon outil de travail : le locatif, atterrit dans ma boîte mail.
Sachant que cette assurance existait, j’ai donc démarché les assureurs de ma ville, MES assureurs en premier : AXA ou tous mes immeubles locatifs et mon habitation principale étaient assurés, ils n’en avaient jamais entendu parler ! Pourtant c’est une grande compagnie... La MACIF... PACIFICA via le Crédit agricole... Puis les assureurs installés dans ma ville chez qui je n’avais aucun intérêts... J’ai du retourner sur le net pour chercher... Y rassembler des éléments et aller chez MMA demander à ce qu’on m’assure. Et MMA m’a assuré. Dans ma ville, ils sont les seuls à distribuer la GRL et je suppose que leurs clients sont les bailleurs que je leur ai envoyé...
Il n’y a eu aucune publicité, aucune information, aucun panneau sur une vitrine, du genre : Ici assurance GRL pour bailleurs, impayés et dégradations... Rien. Les assureurs non plus n’ont pas été informés ou très peu.
Du temps des niches fiscales : lienemann et Besson ancien, le risque pris en louant à des personnes RMIstes ou étudiants boursiers était compensé par une exonération partielle sur les revenus qu’on tirait de ces locations et qui nous donnait “le courage” et parfois les moyens d’accepter ces locataires là. Les “pépins” étaient nombreux et graves. Une niche fiscale ne compensait suffisamment que si le locataire était resté plus de cinq ans car refaire un appartement du plafond au sol est impossible à tenir dans le temps si cela se renouvelle tous les ans ou tous les deux ans. De plus ce genre de public a souvent des problèmes de comportement graves et parfois je récupérais des appartements qui n’avaient jamais été nettoyés pendant des années, qui n’avaient plus de carreaux aux fenêtres, plus de poignées aux portes, dans lesquels on avait fait du feu au milieu du salon sur le beau parquet, dont les WC n’avait plus de flotteur et plus de robinet, puisqu’on le manipulait sans arrêt, ce qui expliquait pourquoi j’avais réglé une facture d’eau stupéfiante, ne parlons pas des murs tagués et des plafonds noircis par les cigarettes et autres feux de joie... Bien sur ce genre de public ne paye pas sa consommation d’eau ni la partie du loyer qui reste à sa charge après déduction de l’allocation logement, même si ce n’est que 20 € mensuels... Il faut savoir que les services sociaux ne vous régleront pas les charges à la place du locataire, quand à la CAF, si le locataire s’en va sans vous le dire, vous aurez la surprise de ne plus recevoir l’allocation logement, et si vous expliquez que le locataire est toujours dans les lieux, que l’électricité est toujours à son nom, et qu’il relève toujours son courrier, voire qu’il y dort encore, et bien la CAF vous dira que le locataire vous doit bien les loyers et autres préavis mais que eux versent l’A.L. là ou le locataire réside véritablement et que la personne a déposé un dossier de demande d’allocation logement à tel endroit et voila... Le comble est atteint quand un locataire, bien conseillé (ne me demandez pas par qui...) Qui était allé sur vos conseils avisés demander un F.S.L. pour vous rembourser ses impayés, obtient ce financement social pour payer la caution et son aménagement dans un nouvel appartement et s’en va sans vous le dire. Donc les bailleurs expérimentés le savent :
- Aucune niche fiscale ne peut concurrencer la GRL
- Les traîtrises des “accompagnants” sociaux encouragent la malhonnêteté de certains locataires voire même la leur enseigne. Le bailleur est leur ennemi. Je l’ai vérifié moi même.
Quand les niches fiscales ont été supprimées, j’ai pensé que je ne pourrais plus louer à un certain public. La possibilité d’assurer le risque m’a “raisonnablement” rassurée. Ce n’est pas pour autant que j’y vais les yeux fermés.
Il est donc indispensable de promouvoir la GRL.
Qui peut la promouvoir ?
Certainement pas les services sociaux d’état ou autre association de locataires. Ils ne sont pas neutres, ont du parti pris et sont les “ennemis” des bailleurs.
L’existence de la GRL doit être diffusée au moyen de spots publicitaires par l’état à la télé, par des affiches publicitaires sur les vitrines des assureurs des compagnies qui font ce produit (ça commence par la GRL et la satisfaction du bailleur peut se traduire par le déplacement de son assurance immeuble par la suite) et les services des impôts peuvent “cibler” les bailleurs (grâce à la déclaration des revenus fonciers) et leur envoyer un prospectus avec les noms des compagnies qui assurent ce risque.
Ce serait à mon avis un raz de marée...
Et maintenant soyons lucides, demandons nous, alors que nous savons que les assureurs savent tout de leurs clients, pourquoi ils ne proposent pas la GRL à ceux qui ont l’assurance immeuble chez eux ?
Voilà la première grande question !
La réponse : Je me doute que l’assurance n’est pas rentable pour eux.
La solution ? Un meilleur partenariat bailleur/assureur. Le bailleur doit apprendre son “métier” : s’assurer ne suffit pas, l’état des lieux d’entrée est une pièce maîtresse qui doit accompagner la souscription de la GRL. Tous les nouveaux contrats de GRL pour locataires entrants devraient exiger l’état des lieux d’entrée.
Le résultat : Moins de sinistres : locataires responsabilisés, Assureurs moins frileux et propriétaires rassurés. Que du Bonheur !

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